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長沙晚報掌上長沙11月30日訊（記者 周斌）從2007年物業(yè)專項維修資金制度開始，長沙目前約有將近200萬戶業(yè)主繳納了物業(yè)專項維修資金，其中使用過維修資金的約有180萬戶業(yè)主，使用比例為全國前列。為了向廣大業(yè)主普及電梯維修、更新（整梯更換）時，如何合理使用好物業(yè)專項維修資金，今年以來，長沙市物業(yè)維修資金管理中心（以下簡稱中心）組織業(yè)務(wù)骨干，分赴全市各區(qū)、縣（市），對各區(qū)、縣（市）物業(yè)維修資金管理工作人員、街道物業(yè)工作人員、社區(qū)物業(yè)專職社工、業(yè)委會代表、業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表進(jìn)行專門培訓(xùn)、指導(dǎo)，同時對各區(qū)、縣（市）物業(yè)專項維修資金使用中存在的問題進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)、交流探討，提出針對性的改進(jìn)意見，受到廣大基層工作者和業(yè)主歡迎。


程序：應(yīng)急維修與電梯更新有差別


根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)維修資金在電梯應(yīng)急維修和更新改造中支持作用的通知》，電梯使用過程中出現(xiàn)故障危及人身安全，需要更換電梯價值較高的主要零部件或安全裝置，修復(fù)工作超出日常維護(hù)保養(yǎng)且只屬于修理范疇時，經(jīng)電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，并具有《電梯應(yīng)急維修現(xiàn)場勘查意見》的，適用電梯應(yīng)急維修使用程序；電梯使用年限較長，長期超負(fù)荷使用，故障率較高，存在嚴(yán)重事故隱患，且一般修理不能滿足使用要求，需更新（整梯更換）、改造時，經(jīng)電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)出具了《電梯安全評估報告》的，適用電梯更新（整梯更換）、改造一般使用程序。


根據(jù)電梯應(yīng)急維修和電梯更新（整梯改造）情況的不同，程序也有差異。電梯應(yīng)急維修不需要雙三分之二的業(yè)主表決簽名，電梯更新（整梯改造）需要雙三分之二的業(yè)主表決簽名。前者使用程序分為：申請→外勘→公告和搶修→付首付款→公示→撥付余款。電梯更新（整梯更換）、改造一般使用程序則為：申請→外勘→審核→公示→資金劃撥。


對于電梯應(yīng)急維修需動用物業(yè)維修資金的，區(qū)、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）局接到申請人書面申請后，2個工作日內(nèi)安排外勘人員進(jìn)行現(xiàn)場勘察。外勘人員現(xiàn)場勘察后明確質(zhì)保期限、維修和更新、改造項目、受益戶，出具書面確認(rèn)意見。


而對于電梯更新、整梯更換的，中心受理申請后，及時安排外勘人員進(jìn)行現(xiàn)場勘察。外勘人員現(xiàn)場勘察后明確質(zhì)保期限、電梯更新（整梯更換）、改造項目和受益業(yè)主，出具書面確認(rèn)意見。在維修資金管理系統(tǒng)中打印受益業(yè)主簽名表，同時開通網(wǎng)上投票系統(tǒng)和手機(jī)短信投票系統(tǒng)。通知申請人領(lǐng)取業(yè)主簽名表、網(wǎng)上投票系統(tǒng)和手機(jī)短信投票須知、專項維修資金使用表決投票須知，并組織相關(guān)受益業(yè)主表決簽名。


審核：把好物業(yè)維修資金使用第一關(guān)


當(dāng)現(xiàn)場勘察人員確認(rèn)可以進(jìn)入下一道程序后，管理部門將對物業(yè)維修資金使用申請進(jìn)行嚴(yán)格審核。


對于電梯更換（整梯改造）的，經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意后，申請人向中心提交相關(guān)資料，包括《長沙市物業(yè)維修資金使用劃撥申請表》、業(yè)主簽名表原件和復(fù)印件、物業(yè)項目維修合同、物業(yè)維修單位的營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書、審價報告（原件）、現(xiàn)金收繳承諾書。經(jīng)業(yè)主大會管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的表決方式并表決通過的，提交相應(yīng)資料。


為保證資金安全、造價公正，“組織施工的同時，對申報金額3萬元（含）以上項目，申請人在維修資金使用審價機(jī)構(gòu)庫中選定一家工程造價咨詢機(jī)構(gòu)對維修項目預(yù)算進(jìn)行審核。工程造價咨詢機(jī)構(gòu)出具審核報告，審核費用計入維修和更新、改造成本。”


公示：保證物業(yè)專項維修資金使用在陽光下運行


物業(yè)專項維修資金的使用，在陽光下進(jìn)行，中心為此建立了嚴(yán)格的公示制度。


應(yīng)急維修時，“經(jīng)現(xiàn)場勘察，符合應(yīng)急維修規(guī)定的，申請人應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急維修項目照片、認(rèn)定意見結(jié)果、電梯應(yīng)急維修現(xiàn)場勘察意見等資料在受益物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公告3日。” 區(qū)、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）局將維修項目的相關(guān)材料以及資金分?jǐn)偙碓谑芤嫖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置進(jìn)行公示，公示期不少于7日；同時，區(qū)、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）局在政務(wù)網(wǎng)上將相關(guān)資料進(jìn)行公示，公示期不少于7日。


對于電梯更新（整梯改造）的，審核通過后，中心將維修項目的公示、《電梯安全評估報告》、業(yè)主表決簽名表（復(fù)印件）、資金分?jǐn)偙怼⑹褂梅桨讣皩弮r報告在受益物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置進(jìn)行公示，接受投訴，公示期不少于7日，中心拍照存檔。同時，中心在政務(wù)網(wǎng)上將以上相關(guān)資料進(jìn)行公示，公示期不少于7日。


公示期滿后，（公示無異議的）中心將物業(yè)專項維修資金按工程進(jìn)度劃轉(zhuǎn)到維修單位。


靈活：多種方式解決確保人民生命安全


對于發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況，公示期間，申請人應(yīng)立即組織搶修；申請人不按規(guī)定組織搶修的，物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）局或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織代修。


對于維修資金使用雙三分之二業(yè)主表決簽名難問題，長沙采取了多種方式解決，包括開通手機(jī)短信投票表決、網(wǎng)絡(luò)表決。 另外，市住建委會同市質(zhì)監(jiān)局創(chuàng)新維修資金使用方式，針對電梯維修出臺了《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)維修資金在電梯應(yīng)急維修和更新改造中支持作用的通知》(長住建發(fā)〔2016〕147號)，經(jīng)相關(guān)檢驗檢測機(jī)構(gòu)檢測后可以按應(yīng)急維修程序辦理，不需要雙三分之二以上業(yè)主簽名。




創(chuàng)新應(yīng)急情況下物業(yè)專項維修資金使用


為進(jìn)一步做好應(yīng)急情況下物業(yè)專項維修資金的使用工作，去年和今年，中心兩次下文，規(guī)定小區(qū)消防系統(tǒng)和垃圾站在應(yīng)急維修時，可以動用物業(yè)專項維修資金，以確保小區(qū)居民生命財產(chǎn)安全不受損失。


通知規(guī)定，當(dāng)小區(qū)垃圾站出現(xiàn)損壞，難以進(jìn)行正常運行、存在較大衛(wèi)生隱患或影響小區(qū)公共生活秩序的，在對垃圾站申請進(jìn)行維修和更新、改造時，應(yīng)采取應(yīng)急維修程序辦理（依法另有規(guī)定的除外）；當(dāng)確定小區(qū)消防系統(tǒng)存在重大安全隱患，已由消防主管部門出具消防重大安全隱患限期整改通知書的，在對消防系統(tǒng)進(jìn)行維修和更新、改造時，可采取應(yīng)急維修程序辦理，并按《應(yīng)急情況下使用物業(yè)專項維修資金的意見》（長物維政〔2014〕1號）第4條規(guī)定實施。